Meeste gestelde vragen: het kopen van een huis in het buitengebied

Wanneer je een huis wilt kopen in het buitengebied vind je in de verkoopbrochure vaak al een globale omschrijving van de mogelijkheden op het perceel of het pand. Iedere locatie biedt andere mogelijkheden en elke gemeente hanteert haar eigen beleid. Daarom is het verstandig om vooraf uit te zoeken wat je wel en niet mag op deze plek, zodat je niet achteraf voor verrassingen komt te staan. Bij Mount advies krijgen we veel vragen van kopers in spe die hier duidelijkheid over willen, dus hierbij voor jullie de meest gestelde vragen op een rijtje.

Welke bestemming heeft deze locatie en is dit belangrijk?

In de meeste gevallen heeft een locatie een woonbestemming of agrarische bedrijfsbestemming, maar het kan ook voorkomen dat deze plek bestemd is als ‘plattelandswoning’ of ‘voormalige bedrijfswoning’. De bestemming is wel degelijk heel belangrijk om vooraf te checken. Als particulier mag je bijvoorbeeld niet op een bedrijfsbestemming gaan wonen. Dit mag dan weer wel als het een ‘plattelandswoning’ of ‘voormalige bedrijfswoning’ is. En als (klein) paardenbedrijf is het ook niet zomaar toegestaan om je op een woonbestemming of bedrijfsbestemming te vestigen, dit is afhankelijk van de omvang van je bedrijf. Zoek dus goed uit of de bestemming van de locatie waar je interesse in hebt past bij de functie waarvoor je het wilt gebruiken.

Mag ik als particulier een locatie met een agrarische bestemming of VAB-locatie kopen?

Een locatie met een agrarische bestemming of VAB-locatie kopen kan aantrekkelijk zijn. Je hebt er vaak de ruimte, beschikking over veel bijgebouwen, de bedrijfswoningen zijn vaak ruim en deze locaties zijn in verhouding wat goedkoper. Het is hierbij belangrijk om rekening te houden met het volgende:

·         Koop je als particulier een agrarische bestemming of een VAB-locatie en heb je geen agrarisch bedrijf? Dan zal de bank niet je gehele hypotheek financieren. Je zult dan een aanzienlijk deel zelf moeten financieren.

·         De overdrachtsbelasting van agrarische percelen en bedrijven bedraagt 6%, terwijl dit voor gewone burgerwoningen 2% is. Let op: per 1-1-2021 gaan er sowieso wijzigingen plaatsvinden voor de overdrachtsbelasting.

·         Ben je niet van plan om een bedrijf te starten op deze locatie, dan woon je er planologisch gezien als burger officieel illegaal.

Kan ik een bedrijfslocatie omzetten naar een woonbestemming?

Je hebt de ideale locatie gevonden, alleen die agrarische bestemming zit nog in de weg. Het is mogelijk om een bestemmingsplanprocedure te doorlopen om de bestemming te wijzigen naar wonen. Maar let op! Bij deze wijziging eisen bijna alle gemeenten dat de overtollige bedrijfsgebouwen gesloopt worden. Dit betekent dat je niet het voordeel hebt van extra grote bijgebouwen, maar je gewoon aan de reguliere bijgebouwen regeling voor een woonbestemming moet voldoen. In de meeste gevallen mag er dan (slechts) 150m2 aan bijgebouwen blijven staan.

Als je geluk hebt, heeft de gemeente een sloop-bonus regeling om de sloop van oude stallen te stimuleren. Je mag dan in ruil voor de sloop extra vierkante meters aan bijgebouwen bouwen of behouden, meestal tot een maximum van 300m2.

Hoeveel bijgebouwen mag ik bouwen?

Wanneer je een woonbestemming, ‘plattelandswoning’ of ‘voormalige bedrijfswoning’ hebt, mag je bij een achtererfgebied groter dan 300m2 voor 150m2 vergunningsvrij bouwen. De hoogte van een vergunningsvrij gebouw is volgens de vuistregel 5 meter (nokhoogte) en 3 meter goothoogte, maar dit is mede afhankelijk van de afstand tot de perceelsgrens.

Mag ik hier een buitenbak neerleggen?

Helaas is het lastig om een eenduidig antwoord op deze vraag te geven, aangezien iedere gemeente hiervoor een apart beleid hanteert. In de aankomende twee blogs zullen we verder op deze vraag ingaan. Om alvast een paar handvatten te geven, volgen hier de hoofdlijnen van het meest voorkomende beleid:

·         Binnen een woonbestemming of het bouwblok van een woonbestemming is een buitenbak vaak direct toegestaan. Soms is er dan wel een vergunning voor de omheining en/of lichtmasten nodig. Helaas is bijna nergens de woonbestemming of het bouwblok hiervan dusdanig groot dat een buitenbak hierin past.

·         Veel gemeente hanteren een afwijkingsmogelijkheid voor het realiseren van een buitenbak buiten de woonbestemming of het bouwvlak hiervan. Je moet dan een omgevingsvergunning aanvragen. De gemeenten stellen hier tal van voorwaarden aan, bijvoorbeeld dat de bak minimaal 50 meter van andere woningen af moet liggen en je een landschappelijk inpassingsplan moet opstellen (link naar landschappelijk inpassingsplan).

·         Op een bedrijfslocatie ligt het net even iets anders. Daar zijn buitenbakken alleen toegestaan binnen het bouwblok. Hierover lees je meer in de volgende blog.

Mag je bedrijfsactiviteiten uitvoeren op een woonbestemming?

Veel gemeente staan een kleinschalig bedrijf of een beroep aan huis direct toe. Wel hebben de meeste gemeenten duidelijk gespecificeerd welke soort bedrijven of beroepen zij direct toestaan. Staan jouw bedrijfsactiviteiten niet aangeduid? Dan is het niet toegestaan, tenzij je kan aantonen dat het gelijkwaardig is als de beroepen/bedrijven die de gemeente heeft opgenomen. Activiteiten die vaak direct worden toegestaan zijn onder andere kappers, schoonheidssalons, zakelijke dienstverleningen en kleinschalige ambachten. Ondanks dat veel direct is toegestaan stellen de gemeenten nog wel eisen zoals:

·         Er mag vaak maar tussen de 30m2 en 50m2 oppervlak van de woning en bijgebouwen ingericht worden voor bedrijfsactiviteiten.

·         De bedrijfsactiviteiten mogen alleen door bewoners van de woning uitgevoerd worden.

·         Inzet van personeel is dus niet toegestaan.

·         De bedrijfsactiviteiten mogen niet voor overlast zorgen, vaak verplicht de gemeente om parkeerplaatsen voor bezoekers op eigen terrein aan te leggen.

·         Detailhandel is meestal niet toegestaan.

Mogen we een mantelzorgwoning bouwen?

Het bouwen van een mantelzorgwoning is vergunningsvrij, maar het gebruiken van de woning helaas niet. De regels hieromheen zijn dus best een beetje bijzonder. De meeste gemeenten stellen bepaalde voorwaarden aan het gebruik van deze woning. Zo moet in de meeste gevalleen een medische verklaring aanwezig zijn waarin staat dat iemand zorgbehoevend is. Helaas merken we in de praktijk dat medici deze verklaringen met enige regelmaat niet af (durven) geven. Maar gelukkig zien we ook positieve ontwikkelingen en staan sommige gemeenten mantelzorg direct toe wanneer een familielid de leeftijd van 65 heeft bereikt.

Mag ik zomaar een B&B beginnen?

Een bed & breakfast bij een woning wordt door heel veel gemeenten toegejuicht en is in kleine vorm vaak direct toegestaan. In kleine vorm betekent maximaal 4 bedden en vaak enkel in de woning zelf. Sommige gemeenten zijn iets soepeler en staan ook toe dat de B&B in een bijgebouw zit. Weer andere gemeenten staan een B&B enkel toe bij een vergunningsaanvraag. Zij stellen dan vaak aanvullende eisen zoals:

·         Ten behoeve van de B&B mag geen nieuwbouw plaatsvinden.

·         Andere bedrijven mogen niet in hun ontwikkelingen belemmerd worden.

·         Parkeren moet op eigen terrein.

Na het lezen van al deze vragen en antwoorden krijg je vast een beter beeld tegen welke kwesties je bij het kopen van je droomhuis kan aan lopen. Iedere locatie is anders en op iedere plek zijn dus ook weer andere mogelijkheden. Daarom adviseren wij voor de aankoop van een huis goed je huiswerk te doen. Wij doen dat voor onze klanten via een omgevingsscan. In deze rapportage geven we helderheid over alle mogelijkheden.

Nieuwsgierig hoe wij al een hele hoop mensen hebben kunnen helpen? Lees hier hun reacties:

• Dressuurstal Verhulst, Sterksel: Wij hebben Feije benaderd voor een vergunning van een tweede inrit en buitenbak met omheining. De communicatie verliep goed en duidelijk. Ze geeft een eerlijk een duidelijk advies. En niet onbelangrijk het resultaat was ook naar wens!
• Kristy en Rens - Peters Grondwerken, Schijndel: Mount advies begeleid onze bestemmingswijzing bij de aankoop van onze woning. Vanaf moment 1 kwam Feije met goede inzichten en ideeën, in het voordeel van ons. Ze denkt mee vooruit en is strevend naar het einddoel van onze wensen. We ervaren een goede communicatie en ze is makkelijk te bereiken! 
• V.O.F. Hoefsmederij Houkes, Valkenswaard: Toen wij vorig jaar ons huis in Valkenswaard kochten heeft zij ons met ontzettend veel projecten geholpen. Wij wisten niet dat er zoveel bij kwam kijken. Feije heeft gekeken wat er allemaal mogelijk is op ons perceel voor onze hobby. We hebben nu goed op een rijtje wat we wel en niet mogen neerzetten.

Lees alle uitgebreide reacties van onze klanten hier. 

Ben jij ook van plan een woning te kopen en heb jij vragen of begeleiding nodig? Bel of mail dan gerust!