Heeft een ambtenaar altijd gelijk?

In ons vakgebied werken we heel veel samen met gemeenteambtenaren. Dien je een verzoek of vergunning in, dan zijn zij degenen die dit toetsen en een advies uitbrengen richting het college of de gemeenteraad. De ambtenaar heeft dus een hele belangrijke en doorslaggevende rol bij het realiseren van jouw plannen.

Helaas merken we bij Mount advies geregeld dat de gemeente dingen aangeeft die bij nader inzien niet kloppen. Zo wordt er bijvoorbeeld aangegeven dat je voor een vergunning of aanvraag iets extra’s moet doen zoals een onderzoek, een extra lange procedure moet volgen of er geen medewerking verleend kan worden. Zo’n reactie werpt je plan in een klap de prullenbak in of jaagt je op hoge kosten waar je niet op had gerekend.

De bestemmingsplanregels waar wij mee moeten werken zijn vaak heel juridisch geformuleerd. Het lezen komt heel nauw en een interpretatiefout is dan ook snel gemaakt. Graag nemen we je mee in een paar voorbeelden uit onze praktijk. Hierbij was de eerste reactie van de gemeente niet positief en raakten klanten zeer gefrustreerd. Door goed uitzoekwerk van Mount advies kunnen al deze plannen gelukkig toch gerealiseerd worden zonder extra lange procedures en/of hoge kosten! 

1. Kapvergunning en herplantplicht wel of niet nodig?

Particulieren hadden net een huis gekocht aan een doorgaande weg aan de rand van de stad. Ze wilden daar graag hobbymatig paarden gaan houden, maar moesten hiervoor wel wat aanpassingen doen zoals het kappen van veel dennenbomen en coniferen. Deze klant had zelf al contact opgenomen met de gemeente, die een ambtenaar langs stuurde om de bomen te bekijken. Deze ambtenaar vertelde dat ze de bomen mochten kappen, maar dat daar wel een kapvergunning voor nodig was. Bij deze kapvergunning werd een herplantplicht opgelegd en de klant moest een landschappelijk inpassingsplan maken. Een duur grapje wat al snel zo een zeven- à achtduizend euro zou gaan kosten.

Toen deze klant Mount advies inschakelde, is Feije van Eijndhoven gaan uitzoeken of dit wel klopte. Zij geloofde niet dat er een kapvergunning nodig was voor dennen en coniferen. De gemeente had echter een heel duidelijk kapbeleid waarin stond dat de kapvergunning nodig was en met de voorwaarden voor de herplantplicht. Maar toen Feije verder zocht, kwam zij ook een aanvulling op dit beleid tegen. In deze aanvulling was een lijst met alle bomensoort opgenomen die uitgesloten werden van de vergunnings- en herplantplicht. Daar stonden ook de dennenbomen en coniferen op.

Uit deze aanvulling bleek dus dat er helemaal geen kapvergunning nodig was, geen herplantplicht én geen duur rapport voor de landschappelijke inpassing. Feije heeft na deze bevinding de gemeente gemaild en ze hierop gewezen. De gemeente ging het uitzoeken en liet haar vervolgens weten dat Feije inderdaad gelijk had. Dit scheelde deze klant dus veel geld en de bomen waren in een weekendje weg, zonder kapvergunning uiteraard.

2. Oude woning vervangen voor een groter nieuw huis

Deze klanten hadden een aantal jaar terug een woning gekocht in het buitengebied. Het was al een oudere woning. Ze waren nu op het punt gekomen dat ze deze wilden slopen en op dezelfde plek een nieuw huis neer wilden zetten. Hun plan was echter om veel groter terug te bouwen en extra bijgebouwen te realiseren. Met een architect zijn ze naar de gemeente gegaan. De gemeente stond positief tegenover de plannen, maar gaf aan dat hier wel een bestemmingsplanwijziging voor nodig was om zo de grotere inhoudsmaat en de extra bijgebouwen mogelijk te maken.

De wensen van deze klanten waren best complex, dus moest Feije wel even goed alle gemeentelijke en landelijke regels uitzoeken en op een rij zetten. De conclusie was dat er helemaal geen wijziging van het bestemmingsplan nodig was. In het huidige bestemmingsplan zit een aantal afwijkingsmogelijkheden, wanneer je die combineert kunnen alle plannen gerealiseerd worden met een reguliere vergunningsprocedure en dus zonder bestemmingsplanwijziging; een groot verschil in proceduretijd en kosten.

Vervolgens was het de uitdaging om de ambtenaren van deze conclusie te overtuigen. Dat bleek helaas best lastig. De gemeente gaf aan dat deze afwijkingsmogelijkheden wel in het bestemmingsplan stonden, maar dat zij zich vasthield aan het aanvullende beleid. In dit beleid staat dat een bestemmingsplanwijziging nodig is om het nieuwe huis deels buiten het bouwblok te kunnen bouwen. De gemeente was dus van mening dat het beleid dwingend was en gaf aan dat ze deze werkwijze al 10 jaar zo hanteert. Ze vond dus dat we de grotere woning niet met een reguliere vergunning konden regelen. Feije hield voet bij stuk en weigerde haar klanten onnodig een dure en lange bestemmingsplanprocedure te laten doorlopen. Het is namelijk zo dat bestemmingsplanregels altijd boven gemeentelijk beleid gaat. Daarom kon er volgens Feije gewoon medewerking verleend worden aan een vergunningentraject. Om 100% zekerheid te hebben, hebben we de casus laten checken door een advocatenkantoor waar Mount advies veel mee samenwerkt. Zij kwamen tot dezelfde conclusie; een bestemmingsplanwijziging was niet nodig, met de afwijkingsregels kon alles gerealiseerd worden met een reguliere vergunning.

In een opvolgend overleg gaf de gemeente aan dat wij gelijk hadden. Daarmee besparen we nu een proceduretijd van 1,5 tot 2 jaar en zo’n twintig- tot dertigduizend euro aan kosten die een bestemmingsplanwijziging met zich meebrengt. We zijn nu druk bezig met het voorbereiden van de vergunning en als alles meezit kunnen deze klanten in het voorjaar beginnen met bouwen!

3. Handhavingszaak paardenhouderij

Bij een klant met een paardenhouderij loopt een handhavingszaak. De gemeente stuurde een hele vervelende brief met een last onder dwangsom. Daarin stonden meer dan 10 punten die volgens de gemeente illegaal waren op deze locatie. Alles moest opgeruimd en afgebroken worden voor een bepaalde datum anders zou een dwangsom (boete) opgelegd worden. Als ondernemer schrik je je dan natuurlijk dood. Feije heeft deze brief gelezen en er stonden een aantal hele onlogische dingen in. Zo werd er bijvoorbeeld over meerdere illegale paardenbakken geschreven, maar dit waren gewoon paddocks van acht bij tien meter.

Uit de omgevingsscan die Feije maakte bleek dat de gemeente op slechts één punt gelijk had. Het ging om een illegaal opgericht bouwwerk, maar hier kan de klant gewoon een bouwvergunning voor aanvragen. Alle overige punten konden weerlegd worden. De gemeente stuurde een stevige brief waar na goed onderzoek dus niet zo veel van klopte. We zijn het gesprek met de gemeente aangegaan waarin we samen tot goede oplossingen zijn gekomen. Door de inzet van Mount advies hoeft de klant niets af te breken en op te ruimen en ook geen hoge boete van de last onder dwangsom te betalen, met één vergunningaanvraag is alles opgelost.

Second opinion

Uit deze voorbeelden kun je opmaken dat ook bij de gemeente fouten worden gemaakt. Als deze klanten Mount advies niet in hadden geschakeld dan waren ze door de onjuiste informatie veel meer kosten kwijt geweest aan lange procedures en vergunningstrajecten. Vaak is het niet eens opzet van de gemeente, maar is het een kwestie van anders of onjuist interpreteren en het toepassen van de regels en het beleid.

Het is dus verstandig om altijd zelf goed uit te zoeken of alles klopt. Of nog beter; schakel hiervoor een specialist zoals Feije in om alles uit te laten zoeken. Wanneer je zelf namelijk de verkeerde stappen zet of reactie geeft aan de gemeente, kan dit ook nog wel eens in je nadeel werken en word je zo opgezadeld met onnodige zaken en hoge kosten.

“Deze processen zijn zeker niet altijd gemakkelijk en leuk”, zegt Feije, “maar als het uiteindelijk opgelost is dan geeft dat natuurlijk wel een heel voldaan gevoel. Bij Mount advies zoeken wij net zolang door tussen alle wet- en regelgeving tot voor elk probleem een oplossing is gevonden.”

Heb jij ook een project waar je een ruimtelijk advies voor wilt hebben? Neem dan nu contact met ons op.