Wie een locatie koopt in het buitengebied om daar paarden te houden of een hippisch bedrijf te vestigen, koopt niet alleen een woning of een perceel. Je koopt mogelijkheden of beperkingen. En die zijn op voorhand lang niet altijd zichtbaar.
Onze vraag is zelden of een plek mooi is. De vraag is: mag hier wat je voor ogen hebt?
Wij begeleiden al jaren kopers die een woning op het oog hebben met ruimte voor paarden aan huis en hippische ondernemers die op zoek zijn naar een nieuwe, geschikte locatie. Stuk voor stuk gedreven, weloverwogen mensen met een toekomstvisie. Maar ook zij lopen vaak stuk op de snelheid van de markt — en de complexiteit van de regels in het buitengebied.
Een overspannen markt, weinig ruimte voor reflectie
De vastgoedmarkt is ook in het buitengebied snel en emotioneel. Locaties met grond, karakter en uitstraling zijn schaars. Woningen wisselen binnen enkele dagen van eigenaar. Er wordt flink overboden, soms zonder bezichtiging. De tijd om zaken zorgvuldig uit te zoeken is vaak beperkt.
Verkopers en makelaars spelen daarop in. Er wordt veel gesproken over 'kansen', 'potentie' en 'geschikt voor paardenliefhebbers'. Maar wat onder die woorden schuilgaat, blijft meestal onbesproken. En juist daar liggen de risico’s.
De onderzoeksplicht ligt bij de koper
In de praktijk leeft vaak het beeld dat de verkoopmakelaar verantwoordelijk is voor het verstrekken van volledige en juiste informatie. Maar juridisch ligt dat genuanceerder. De verkoopmakelaar heeft een informatieplicht, maar deze is beperkt tot feiten en omstandigheden die hij kent of behoort te kennen. Hij is géén adviseur van de koper.
De koper heeft een onderzoeksplicht. Die verantwoordelijkheid is niet vrijblijvend en wordt door rechters steeds zwaarder gewogen.
Een voorbeeld: stel, je koopt een locatie waar je een stal van 300 m² wilt realiseren. De verkoopmakelaar zegt: “Dat moet geen probleem zijn, er staan al bijgebouwen.” Maar jij als koper bent verantwoordelijk om zelf te controleren:
- of het bouwvlak groot genoeg is;
- of de bestaande bebouwing vergund is;
- of je plannen passen binnen het bestemmingsplan/omgevingsplan;
- of er beperkingen zijn door geurcirkels, natuurwetgeving etc.
In juridische procedures is het geen argument om te zeggen: “Ik dacht dat het mocht” of “De makelaar zei dat het kon.” De toets is: had je het kunnen weten? En: heb je het goed onderzocht?
Meer dan enkel financieel voorbehoud: een vaak vergeten mogelijkheid
In de praktijk zien we vaak dat kopers wél onder voorbehoud van financiering kopen, maar zelden andere cruciale voorbehouden laten opnemen. Terwijl juist bij locaties in het buitengebied een voorbehoud het verschil kan maken tussen een veilige koop en een juridisch probleem. Denk hierbij aan:
- het verkrijgen van een omgevingsvergunning
- de uitslag van bodemonderzoek
- de vaststelling van een afwijkingsmogelijkheid
- het mogen realiseren van voorzieningen voor paarden
Onder druk van de markt ontstaat tijdgebrek. Maar ook de juridische werkelijkheid kent zijn eigen tempo. Een bestemmingsplan-/functiewijziging of maatwerkprocedure kost maanden, soms jaren. Wie zonder voorbereiding koopt, heeft minder zekerheid, maar een verkoper wil ook niet altijd de tijd geven om voorbehouden uit te werken.
Een praktijkvoorbeeld: veelbelovend op Funda, kansloos in de regels
Een tijd geleden begeleidden wij kopers die een indrukwekkende locatie in het buitengebied hadden gekocht. Vraagprijs: 1,5 miljoen. De villa stond op ruim een hectare grond, er waren bijgebouwen en de ligging was prachtig. Op het oog een ideale plek voor een kleinschalige paardenhouderij. Zo werd het ook aangeboden door de makelaars.
De bouwtekening voor de paardenstal voor zes paarden lag al klaar toen wij werden ingeschakeld. Maar bij toetsing bleek dat de bestemming helemaal geen agrarische functie had. Door een bijzondere plansystematiek leek het zo, maar bij correct toetsen ging het om een burgerwoning. De wens om een paardenbedrijf te starten viel in duigen nog voordat de sleutel ontvangen was. Een vergunning aanvragen bleek vrijwel kansloos. De teleurstelling was groot en onnodig geweest als deze toets vooraf was gedaan.
Waarop toetsen wij bij aankoopadvies?
Wij begeleiden aankooptrajecten anders dan een makelaar. Wij beoordelen de plannen en wensen op mogelijkheid en haalbaarheid. Afgestemd op wat de koper daadwerkelijk wil, niet alleen op wat er nu mag.
We onderzoeken o.a.:
- het vigerende omgevingsplan/bestemmingsplan
- de beleidsruimte op gemeentelijk en provinciaal niveau
- milieuaspecten zoals stikstof, geur, natuurwaarden en archeologie
- de mogelijkheden voor functieverandering of maatwerkregels
- en de benodigde tijd en haalbaarheid van procedures.
Bij kopers die op termijn willen ontwikkelen, brengen we ook scenario’s in beeld: wat kan nu, wat met een vergunning, en wat is strategisch verstandig?
Koop het niet
Maar in dit advies zijn we ook kritisch. Ook al is een klant verliefd geworden, wij geven met enige regelmaat het advies om niet over te gaan tot koop. De risico’s zijn dan te groot, de milieuregels te beperkt of de wensen te groot voor de gevonden locatie.
Mag ik hier paarden houden? Dat hangt af van drie juridische sporen
Het is een vraag die wij vrijwel dagelijks krijgen van klanten die iets op het oog hebben: “Mag ik hier paarden houden?” Het lijkt eenvoudig, maar het antwoord hangt af van verschillende factoren: het aantal paarden, het gebruik (hobby of bedrijfsmatig) en vooral de planologische, milieukundige en juridische context van de locatie.
Er is geen generiek ja of nee. De ruimte die je hebt, zegt niets over de ruimte die je juridisch hebt. En daar zit precies het verschil. Om het houden van paarden goed te beoordelen, moeten drie sporen afzonderlijk én in samenhang worden getoetst:
1. Ruimtelijk spoor
Het bestemmingsplan of omgevingsplan moet het houden van paarden expliciet toestaan. Dit geldt zowel voor bedrijven als voor particulieren. Sommige bestemmingen kennen een agrarische grondslag waarin paarden als landbouwdieren zijn toegestaan. Andere plannen maken alleen hobbymatig gebruik mogelijk of sluiten het houden van dieren in zijn geheel uit. Soms staat het er letterlijk, soms moet het uit interpretatie blijken.
2. Milieuspoor
Zodra je paarden houdt in een stal, gelden milieuregels. Dat is vaak onbekend, zeker bij particulieren. Maar ook hobbymatig gebruik valt onder milieuregelgeving. Vanaf vier paarden gelden er regels voor milieu, zoals minimale afstanden tot woningen en eisen voor je mesthoop. Het maakt voor de regels niet uit of de paarden ‘bedrijfsmatig’ of ‘voor eigen gebruik’ worden gehouden; het effect op de omgeving is leidend.
3. Natuurspoor
Dit spoor draait in de paardensector met name om stikstof en in zekere mate ook om licht-, geluid- en stofoverlast. De stikstofwetgeving maakt géén onderscheid tussen particulieren en bedrijven. Ook wie hobbymatig paarden houdt en een stal wil realiseren, moet toetsen of dat plan leidt tot stikstofdepositie. De toetsing moet vooraf plaatsvinden en het verkrijgen van toestemming wordt steeds lastiger. Ook al denk je “ik zit niet in de buurt van een Natura 2000-gebied”: de effecten van enkele paarden kunnen kilometers ver invloed hebben. Dat moet goed in beeld worden gebracht.
Deze drie sporen moeten allemaal positief uitvallen voordat een plan juridisch houdbaar is. Wij brengen dat voor onze opdrachtgevers scherp in kaart, inclusief de nuances die bij de interpretatie en handhaving een rol spelen. Geen zwart-witbeoordeling, maar een realistisch beeld van wat er wél kan, onder welke voorwaarden en met welke aanpak.
Waarom wij dit belangrijk vinden
Bij Mount Advies combineren we juridische scherpte met strategisch denken. Wij werken dagelijks aan projecten voor hippische bedrijven en paardenhouders, kennen de taal van de overheid én van de sector, en weten hoe je plannen moet onderbouwen.
Aankoopadvies is voor ons geen eenmalig rapport, maar de start van een lange samenwerking. Eerlijk gezegd: het is een van de leukste onderdelen van ons vak! Omdat je kopers écht vooruithelpt. Omdat je hen behoedt voor verkeerde keuzes. En omdat het voldoening geeft om te weten dat een plan vanaf het allereerste moment op solide grond staat. Het mooiste is om daarna een traject van A tot Z te kunnen begeleiden en klanten te helpen bij het verwezenlijken van hun droom. Met als kers op de taart tevreden paarden op de nieuwe locatie.
Overweeg je een locatie te kopen in het buitengebied?
Laat ons eerst meekijken. Niet om je droom af te remmen, maar om hem waar te maken op basis van feiten en mogelijkheden. Onze aankoopadviezen zijn snel, strategisch en eerlijk. Zodat je niet alleen koopt wat je mooi vindt, maar wat ook echt mag en werkt.
Heb je nog vragen? Ik sta graag voor je klaar.
Feije Smies - van Eijndhoven
Expert en strategisch adviseur hippische ruimtelijke ordening
E-mail: info@mountadvies.nl