Voorbeeldproject onder de Omgevingswet

Hoewel er nog veel lopende projecten zijn die onder het overgangsrecht vallen, zijn er toch ook al wat nieuwe projecten opgestart onder de Omgevingswet. Over deze nieuwe wetgeving hebben we in verschillende blogs al veel informatie gedeeld. Om jullie nog bekender te maken met de materie, willen we graag een voorbeeld van een praktijkcase met jullie delen.

Introductie van het project

Willem en Anja wonen op een agrarisch perceel aan de rand van het dorp waar ze hun paarden op houden. Het stel raakt al wat meer op leeftijd en wil de fokkerij wat terug schalen. Dit zorgt ervoor dat ze ruimte overhebben. Ruimte die ze graag willen gebruiken om een aantal woningen op te bouwen voor een extra inkomstenbron. Voordat we beginnen met het project brengen we de exacte locatie in kaart en voeren we een haalbaarheidsonderzoek uit. Hun bestemming/functie is agrarisch en binnen het vigerende bestemmingsplan is woningbouw niet direct mogelijk. Er moet dus sowieso een vergunning hiervoor worden aangevraagd. Wat de best optie is, gaan we hieronder uitzoeken.

Optie 1: Buitenplanse Omgevingsplan Activiteit (BOPA)

Voor initiatieven die niet mogelijk zijn volgens het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) is een BOPA een mooie uitkomst. Hierdoor hoef je niet het hele omgevingsplan te wijzigen, maar kan een activiteit toch mogelijk worden gemaakt. Voordat je een BOPA indient moet je net zoals voorheen beginnen met een principeverzoek. Het verlenen van een vergunning voor een BOPA lijkt veel op het verlenen van een gewone omgevingsvergunning, maar heeft een aantal bijzonderheden:

• Het bevoegd gezag de optie om te verklaren dat een uitgebreide procedure nodig is, dat er een participatieverplichting is en dat de gemeenteraad adviesrecht heeft.
• Het bevoegd gezag mag een BOPA alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Nu is op deze locatie al een haalbaarheidsonderzoek gedaan voor het realiseren van woningbouw en daaruit kwam dat het de leefomgeving niet aantast.
• Bij een BOPA-aanvraag moet je onder andere een uitgebreide motivering (voorheen was dit de ruimtelijke onderbouwing) voegen waarin je het initiatief uitlegt en toetst aan de geldende wet- en regelgeving. Aangevuld met overzichtstekeningen van de beoogde kavel en onderzoeken zoals bodem, stikstof, flora en fauna, etc. Dit moet je allemaal in één keer inleveren.
• Een BOPA dien je in via het DSO en de termijn is 8 weken en daarnaast nog 6 weken ter inzagelegging. Als de aanvraag niet compleet is krijg je alsnog de gelegenheid om deze compleet te maken. Daarnaast bestaat een vergunning van rechtswege niet meer, dus mogen gemeenten eigenlijk zo lang over de termijn doen als ze willen. In de praktijk merken we dus dat deze termijn vrijwel nooit gehaald wordt. Dat kan je ook niet verwachten, want voor een vergelijkbare procedure stond voorheen 26 weken en dat werd ook bijna nooit gehaald.

Als alle benodigde stukken binnen zijn dan beoordeelt het bevoegd gezag of ze gaan voor de standaard reguliere procedure (8 weken met 6 weken verlengingstermijn) of dat het toch een uitgebreide procedure (6 maanden) moet worden. Dit besluit heeft vooral gevolgen voor de beslistermijn. Nadeel van deze procedure is dat de gemeente niet verplicht is om hieraan mee te werken, maar aangezien ze in eerdere overleggen al hebben aangegeven open te staan voor dit plan, verwachten we medewerking. Een BOPA komt bovenop het omgevingsplan te liggen en is een vergunning voor een afwijking van de functie. Binnen vijf jaar wordt deze opgenomen in het omgevingsplan. Als je binnen die vijf jaar wilt gaan bouwen dan moet je voor de bouwactiviteiten ook een BOPA aanvragen. Bij de eerste BOPA vraag je aan of je de activiteit planologisch mag uitvoeren. Met een opvolgende BOPA kan je de bouwactiviteit vergunnen. Mocht de eerste BOPA al zijn opgenomen in het omgevingsplan dan kan je de bouwvergunning ook met een OPA aanvragen die aanzienlijk simpeler verloopt.

Optie 2: Reguliere Omgevingsplan Activiteit (OPA)

In het geldende bestemmingsplan stond een algemene wijzigingsbevoegdheid waardoor dit bestemmingsplan gewijzigd kan worden. Met de komst van de omgevingswet is die wijzigingsbevoegdheid echter komen te vervallen en staat deze niet in het overgangsrecht. Maar in de bruidsschat staat ook dat een gemeente een omgevingsvergunning voor het bouwen die in strijd is met het omgevingsplan toch mag verlenen. Als de activiteit maar in overeenstemming is met de regels die zijn opgenomen in een bestaande wijzigingsbevoegdheid. Een vergunning voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit kan de bouwactiviteit dan dus mogelijk maken. Het is echter wel aan het college van burgemeester en wethouders om dit mogelijk te maken.

Voordeel van deze procedure is dat het niet vereist is dat de gemeenteraad ook nog eens toestemming geeft. Wel moet je voldoen aan de toetsingsvoorwaarden die worden genoemd in het bestemmingsplan en bruidsschat. Dit moet je uitgebreid motiveren. Aangezien de gemeente al heeft aangegeven te willen meewerken aan het realiseren van de woningen is dit een pluspunt. Met een OPA wordt de huidige agrarische bestemming van deze kavel omgezet in Wonen waardoor deze regels gaan gelden. Om gebruik te maken van deze wijzigingsbevoegdheid moet er onder de Omgevingswet ook daadwerkelijk een bouwactiviteit plaatsvinden. Van deze optie kan je alleen gebruik maken als er nog geen definitief omgevingsplan is opgesteld en er sprake is van een vergunningsplichtige bouwactiviteit. Voor deze procedure geldt ook dezelfde 8 weken met een inzagetermijn van 6 weken.

Optie 3: TAM-IMRO

Van deze term heb je waarschijnlijk nog niet gehoord, van ons in ieder geval niet. Dit is een afkorting voor een tijdelijke alternatieve maatregel omgevingsplan. TAM vormt een alternatieve mogelijkheid voor gemeenten om het omgevingsplan te wijzigen wanneer ze dat nog niet via de nieuwe standaarden kunnen doen. Deze procedure moet voorkomen dat planvorming onaanvaardbare vertraging oploopt bij de invoering van de Omgevingswet. Heel eenvoudig gezegd maak je een ouderwets bestemmingsplan maar met de nieuwe techniek van het omgevingsplan. Deze optie biedt de mogelijkheid om direct een procedure in werking te stellen en niet in het overgangsrecht te vallen. Belangrijk om te weten is dat de TAM-methode maar tot twee jaar na inwerkingtreding van de Omgevingswet kan worden gebruikt, dus tot 31 december 2025.

Ondanks dat het lijkt op de bestemmingsplanwijziging, moet de gemeente wel rekening houden met het nieuwe recht en dit houdt in dat:

• Het begrip ‘bestemming’ losgelaten moet worden 
• Er gekeken moet worden naar een evenwichtige toedeling van functies in plaats van een goede ruimtelijke ordening 
• Er moet worden voldaan aan de instructieregels vanuit de provincie en het rijk 
• Regels uit de bruidsschat/bestemming ook meegenomen moeten worden 
• De regels opgesteld moeten worden als regels voor het omgevingsplan; regels zoals we die kennen uit het bestemmingsplan mogen niet doorgevoerd worden.  

Nadeel is dat de gemeente ook deze methode later weer moet omzetten. Landelijk zijn er slecht een paar procedures die hier gebruik van maken en dus is de vraag of dit goed werkt. Wel heb je de zekerheid dat er een einddatum is voordat dit proces is afgerond. Het voordeel van deze optie is dat je veel meer spelingsruimte hebt, omdat je later een vergunning kunt aanvragen, iets wat je bij een BOPA en OPA wel direct moet doen.

Voor dit project zouden wij voor een opvolgende BOPA kiezen, maar uiteraard is elk project anders en kijken we per geval welk van de bovenstaande opties de beste is. Hoe concreter je project, hoe meer je uit de voeten kunt met een BOPA. Ben je nog niet helemaal zeker van de exacte invulling dan biedt een TAM-IMRO waarschijnlijk een betere oplossing. Heb je plannen die niet in het omgevingsplan passen dan kan je altijd contact met ons opnemen voor een passend advies.